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马光远:一线城市房价上涨 缘于供给不足

2016-09-08 11:19:43来源:经济参考报 分享
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摘要:尽管高层明确警示房地产泡沫,明确提出要“抑制资产价格”,但未来房地产的走势主要受供求关系的左右,而不是政策的调整或者对价格泡沫的担忧。

笔者清楚记得在2014年9月30日,在房地产市场陷于低迷、70个大中城市新房价格环比上涨的城市数量为零的情况下,人民银行调整首套房的认定标准,打响了**救市的*枪。笔者在*时间写的文章《不是每一朵野百合都会有春天》中写道:“一线城市、热点城市以及人口未来流入的城市,需求依然旺盛,库存不是问题。一旦政策丧心病狂地救市,你一定要同样丧心病狂地出手买房”。如此判断的原因很简单,这三类城市未来仍然属于人口净流入地区,住房的需求长期处于旺盛状态,一旦政策回暖,房价自然回到上涨的趋势。今年房价的基本逻辑都是“供给短缺导致的报复性上涨”。

尽管高层明确警示房地产泡沫,明确提出要“抑制资产价格”,但未来房地产的走势主要受供求关系的左右,而不是政策的调整或者对价格泡沫的担忧。对于那些土地供应不够、新开工面积不够的城市而言,尽管房价已经让人恐惧,但恐怕仍将处在上涨的周期。

以北京的房地产市场为例。北京今年房价的上涨在进入下半年后,后劲十足,支撑房价的各种因素都在预示着房价可能不会就此止步。判断北京的房价,应该关注三个指标:

一是土地市场。除了今年3月,大兴出了一个“地*”,土地市场并没有上海、深圳以及新“四小龙”那么火爆,根本原因是今年北京土地市场供应下降。数据显示,从5月*今,北京土地市场已连续3个月没有供一块地。并非因为北京无地可供,而是因为今年北京在土地供应上实现严控政策,明确新增建设用地控制在1850公顷以内。

二是房地产开发投资。前7个月,北京完成房地产开发投资2002.1亿元,同比下降9.6%。这意味着,在需求和成交大涨的情况下,未来的供应仍然处在下降的通道。8月份,北京只有两个住宅项目入市,两个项目共新增住宅产品209套。

三是库存。自8月份以来,北京的住宅库存跌*6万套以内。北京市房地产交易管理网的数据显示,截*8月30日,北京可售期房住宅的剩余套数为28932套,面积约398.7万平方米,可售现房住宅套数为32450套,可售面积约416.1万平方米。按照每月1万多套的签售,去库周期不足5个月,尽管北京市场已经是二手房唱主角,但新房库存的告急,势必对未来房价形成极大的上涨压力。

以上三个指标构成了对北京房价上涨的最有力支撑。尽管北京平均每套的住宅价格超过了500多万元,四环以内新建商品房住宅单套成交价已超过1000万元,但在需求旺盛、看涨预期不改的情况下,目前已经太高的价格对看涨预期并未构成实质性的威胁。如果北京土地供应的政策不变,未来房价连想一下都很可怕。

对其他城市房价走势的判断,笔者认为基本上可以参照以上三个指标来判断。凡是土地供应充足、房地产开发投资增速快、新房开工面积大的城市,未来房价趋稳是大概率。比如合肥、郑州、武汉等城市,尽管目前房价表现抢眼,但看看这三个指标,在未来供应没有问题的情况下,基本意味着这三个城市的房价已经走到了尽头。今年的*一个季度,房地产热点城市也许仍然会转换,但很显然,能够对房价真正形成支撑的,仍然是土地供应和未来的新房供应。在这个问题上,包括北京、上海在内的一线城市深得“饥饿营销”的真谛,玩得比合肥这些今年好像中了奖的“新人”要娴熟多了。未来房价,除了我持续看好的东莞,最终还得回到老辣的一线城市!

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